Abschlagszahlungen beim Bauträger: Wann Zahlungen rechtmäßig sind.
- Philipp-Alexander Wagner
- 27. Juli
- 3 Min. Lesezeit
Abschlagszahlungen beim Bauträger sorgen immer wieder für Unsicherheit. Viele Erwerber fragen sich, wann ein Bauträger eine Zahlung verlangen darf und welche Nachweise hierfür erforderlich sind. Das Oberlandesgericht Celle hat hierzu wichtige Anforderungen an den Nachweis des Baufortschritts und die Haftung von Geschäftsführern präzisiert.
Abschlagszahlungen beim Bauträger: Der zugrunde liegende Sachverhalt
Eine Bauträgergesellschaft sanierte ein ehemaliges Pflegeheim und verkaufte Wohnungseigentumsanteile an private Investoren. Die Erwerber zahlten vertraglich vereinbarte Baufortschrittsraten, obwohl die dafür erforderlichen Bautenstände tatsächlich gar nicht erreicht waren. Das Bauvorhaben wurde nie fertiggestellt, die Gesellschaft befindet sich in Liquidation. Die Erwerber verlangten ihr Geld zurück – nicht nur von der Gesellschaft, sondern auch persönlich von den beiden Geschäftsführern.
Wann Bauträger Abschlagszahlungen verlangen dürfen.
Das OLG Celle hat beide Geschäftsführer persönlich für haftbar erklärt. Grundlage ist § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die als Schutzgesetz zugunsten der Erwerber einzustufen ist. Die MaBV schreibt vor, dass Baufortschrittsraten erst dann eingefordert werden dürfen, wenn der jeweils vereinbarte Bautenstand tatsächlich erreicht ist. Dagegen wurde hier systematisch verstoßen.
Nachweis des Baufortschritts bei Abschlagszahlungen.
Der erste Geschäftsführer war zwar nicht selbst mit dem Bau befasst, hatte aber sämtliche Aufgaben rund um die Baufortschrittsabrechnung auf Mitarbeiter und externe Bauleiter delegiert, ohne diese über die gesetzlichen Anforderungen zu instruieren oder ihre Arbeit zu kontrollieren. Das Gericht sieht darin ein Organisationsverschulden: Wer Aufgaben delegiert, bleibt verantwortlich dafür, dass die beauftragten Personen gesetzeskonform handeln. Der Geschäftsführer hatte zudem keinerlei eigene Kenntnis vom Baufortschritt und überprüfte die Bautenstandsberichte nicht – obwohl er wusste, dass der beauftragte Bauleiter bereits in einem früheren Schreiben angekündigt hatte, erheblich von der vereinbarten Baubeschreibung abzuweichen.
Beim zweiten Geschäftsführer, der noch weniger eingebunden war, reichte dem Gericht bereits die Verletzung seiner Überwachungspflicht: Auch wenn Geschäftsführer intern Aufgaben aufteilen dürfen, bleiben grundsätzlich beide für die Einhaltung gesetzlicher Pflichten verantwortlich. Wer die Kontrolle über einen Kernbereich des Unternehmens vollständig aus der Hand gibt, ohne irgendjemanden zu überwachen, handelt fahrlässig.
Für die Haftung genügte jeweils Fahrlässigkeit – ein vorsätzliches Handeln war nicht erforderlich, da der Verstoß gegen die MaBV als Ordnungswidrigkeit auch fahrlässig begangen werden kann.
Darlegungs- und Beweislast bei Abschlagszahlungen des Bauträgers.
Das Gericht stellte zudem klar, dass für die Fälligkeit der Raten ausschließlich der Baufortschritt am Gemeinschaftseigentum der Gesamtanlage maßgeblich ist – nicht etwa der Fortschritt an der einzelnen Wohnung des jeweiligen Erwerbers. Da das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam gehört, muss auch der entsprechende Bautenstand für das gesamte Gebäude erreicht sein.
Unwirksame Vertragsklauseln
Eine Klausel im Kaufvertrag, die dem Bauträger das Recht einräumte, die geschuldeten Bauleistungen einseitig zu ändern, war unwirksam. Sie beschrieb weder die Voraussetzungen noch den möglichen Umfang einer Änderung und war damit für den Erwerber nicht nachvollziehbar – ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des AGB-Rechts.
Praktische Bedeutung der Entscheidung für Bauträger
Die Entscheidung ist nicht unumstritten. Normadressat der MaBV ist allein die Bauträgergesellschaft, nicht deren Geschäftsführer persönlich. Eine persönliche Haftung des Geschäftsführers käme daher nur als Teilnehmer in Betracht und dürfte Vorsatz voraussetzen. Für eine bloß fahrlässige Pflichtverletzung dürfte der Geschäftsführer gegenüber Dritten nicht haften. Ob sich diese kritische Sichtweise durchsetzt, bleibt abzuwarten; eine Revisionszulassung hat das OLG abgelehnt.
Die Entscheidung ist ein deutliches Signal an Geschäftsführer von Bauträgerunternehmen: Wer die Verantwortung für gesetzlich geregelte Kernpflichten vollständig an Mitarbeiter oder4 Dritte abgibt, ohne Instruktion und Kontrolle sicherzustellen, riskiert die persönliche Haftung gegenüber den Erwerbern – unabhängig davon, ob er selbst aktiv an dem Verstoß mitgewirkt hat.
Fazit: Abschlagszahlungen beim Bauträger rechtssicher gestalten
Abschlagszahlungen beim Bauträger dürfen nur verlangt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfüllt sind. Die Entscheidung des OLG Celle verdeutlicht, dass Bauträger den jeweiligen Baufortschritt nachvollziehbar darlegen und dokumentieren müssen. Unwirksame Vertragsklauseln oder eine unzureichende Dokumentation können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen. Sowohl Bauträger als auch Erwerber sollten Abschlagsforderungen daher frühzeitig rechtlich prüfen lassen, um Haftungsrisiken und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Beratung bei Haftungsrisiken im Bauträgerrecht
Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfordern eine sorgfältige rechtliche Prüfung und eine nachvollziehbare Dokumentation des Baufortschritts. Fehler bei der Vertragsgestaltung oder der Geltendmachung von Zahlungsansprüchen können erhebliche Haftungs- und Rückforderungsrisiken nach sich ziehen.
Rechtsanwalt Philipp-Alexander Wagner, Partner bei PJM + Partner, berät Bauträger, Projektentwickler, Geschäftsführer und Investoren umfassend zu Fragen des Bauträgerrechts, der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie zu Haftungsrisiken und insolvenzrechtlichen Fragestellungen.
